《镇江市住宅物业保修金管理暂行办法》政策解读

一、制定背景

前期房屋质量问题是引发物业管理矛盾纠纷的重要原因，为有效解决这一问题，2023年3月1日起施行的《镇江市住宅物业管理条例》第十五条作出专门的制度设计，提出建立物业保修金制度，规定建设单位在办理房屋所有权首次登记前，按照物业建筑安装总造价百分之一的比例交存物业保修金，用于物业保修期内建设单位不履行保修责任或者因歇业、破产等原因无法履行保修责任的维修费用列支。为贯彻落实《条例》相关要求，我市组织制定《镇江市住宅物业保修金管理暂行办法》。

二、制定过程

按照政府规范性文件的制定要求，市住建局成立了起草工作小组，充分学习借鉴上海、南京等地物业保修金相关规定，结合镇江实际拟定《办法》初稿。初稿形成之后，开展了社会稳定风险评估和公平竞争审查，先后组织辖市（区）物业管理主管部门、街道办事处、建设单位、物业服务企业、业主代表和部分人大代表、政协委员召开座谈会，并公开向社会各界征求意见和建议，广泛听取各方意见。经认真研究、反复讨论，吸收合理化建议，2022年8月上旬提交市司法局进行合法性审查。

市司法局初审后，通过政府和部门网站向社会公开征求意见，以书面形式再次征求各地政府（管委会）和市级相关部门意见，邀请专家对《办法》的合法性、可操作性等进行论证。市司法局将修改后的征求意见稿发送相关市级部门会签，根据会签中提出的意见，对《办法》再次进行了修改完善，并出具合法性审查意见书。2022年12月14日，黄春年副市长专题听取了《办法》起草情况汇报。

三、主要内容

《办法》框架上采取不设章的方式，直接使用条款表示，共计26条。第1-5条，规定了《办法》的依据和目的、使用范围，住宅保修金的定义、管理原则和管理部门；第6-11条，规定了保修金交存的范围、比例、期限、程序等；第12-18条，规定了保修金的使用范围、程序等；第19-25条，规定了保修金的退还、监督管理等；第26条，说明了《办法》的施行时间。

需要特别说明的有：

（一）关于物业保修金管理体制。

将物业保修金管理体制与现有的住宅专项维修资金的管理体制相融合，不另起炉灶设立专门的物业保修金管理机构。市物业管理主管部门负责全市物业保修金的统一指导监督。市物业管理中心承担京口区、润州区、镇江高新区物业保修金的交存、退还。京口区、润州区、镇江高新区物业管理主管部门负责本辖区内物业保修金的使用和监督管理。

丹阳市、句容市、扬中市、丹徒区、镇江新区物业管理主管部门负责本辖区内物业保修金的交存、使用、退还和监督管理。

（二）关于物业保修金交存相关问题

1. 执行时间、交存主体和交存标准。一是《办法》明确，《条例》施行后，受让土地上住宅物业、住宅小区内非住宅物业和与住宅楼结构相连的非住宅物业，应当交存物业保修金。二是交存主体为建设单位。三是交存标准按照物业建筑安装总造价百分之一的比例交存物业保修金。同时，考虑到在交纳保证金前有部分项目难以准确地核实建筑安装总造价，《办法》明确，可以按照简易交存标准交纳物业保修金。简易交存标准由市物业管理主管部门制定并公布。

2. 交存时间和期限。《条例》规定建设单位在办理房屋所有权首次登记前交存物业保修金。考虑到实际可操作性，市住建局对交存时间作了具体界定，办理房屋所有权首次登记前，是指竣工验收备案后、物业承接查验备案前。

物业保修金交存期限为五年，起始日自建设单位与前期物业服务企业完成物业管理项目承接查验，物业服务企业依法完成前期物业管理项目承接查验备案之日起计算。分期开发建设、交付的，物业保修金交存期分别计算。保修期内出现的物业质量问题，物业保修金交存期满仍未修复的，物业保修金交存期延长至修复完成。

3. 免交情形。对“政府投资建设、管理且产权属于政府所有、独立的公共租赁住宅小区；建设单位已投保的工程质量保证保险符合国家、省规定的保修范围和保修期限的；物业服务区域内的所有住宅以及其他建筑物，建设单位均不预（出）售的”经物业管理主管部门审核同意，可以免交。

（三）关于保修金的使用问题

物业保修金交存期内，物业出现质量问题，建设单位不履行或者无法履行保修责任的，业主、业主委员会、物业管理委员会或者物业服务企业可以向辖市区物业管理主管部门申请使用物业保修金。

辖市区物业管理主管部门收到申请后，向建设单位征询相关情况。建设单位向物业管理主管部门提供物业保修责任和范围的书面意见材料。物业管理主管部门经核查，对符合使用条件的，告知申请人使用物业保修金的有关事项，并同时告知建设单位。

申请人或者建设单位，对保修范围、保修责任有异议，属于建设工程质量投诉范围的，可以依照建设工程质量投诉处理的相关规定进行处理；也可以共同委托专业机构进行鉴定。经投诉或者专业鉴定，形成相关投诉处理意见或者鉴定意见的，申请时一并提交。

申请人取得使用通知书后组织维修，竣工验收合格后，申请人持有关材料向辖市区物业管理主管部门申请划转物业保修金。使用物业保修金，所产生的审计费用、工程监理费用以及应当由建设单位承担的鉴定费用等，从物业保修金中列支。

（四）关于保修金的退还问题

物业保修金交存期满后，建设单位向辖市区物业管理主管部门提出物业保修金返还申请。

辖市区物业管理主管部门在五个工作日内，出具物业保修金领取通知书。建设单位凭通知书，到物业保修金开户银行领取物业保修金本金余额和同期银行活期存款利息。